집값 하락, 부동산 하락 관련 기사들이 나오기 시작한다. 누구는 이제 집값 폭락이 시작될 것이라고 말한다. 누구는 부족한 공급과 정부규제의 왜곡으로 인해 또다시 상승을 이어갈 것이라고 한다. 실제로, 최근 폭등이 있었고 앞으로 공급이 많은 지역의 경우 실제로 하락 거래가 일어나기도 한다. 긴 상승장의 정점을 부동산 폭락이 올 것인가 아니면 대선, 정부규제로 인한 일시적인 숨 고르기인가. 정답은 시간이 지나야 할 수 있는 것이다.
얼마 전, 블로그에 집값 하락 부동산 하락 폭락 과거 경험담 모음 1탄 (2008~13년) 이라는 제목으로 블로그 글을 썼었는데 반응이 좋았다. 저번에 다 담지 못한 경험담을 이번 2탄에서 마저 담아보겠다. 1탄을 보지 못했던 분들은 1탄을 먼저 보고 2탄을 봐도 좋다.
집값 하락 부동산 하락 폭락 과거 경험담 모음 2탄 정리
- 집값 하락, 부동산 하락 언제쯤 올것인가?
- 영원한 상승은 없다. 하락장 경험이 없는 투자자들
- 과거 서울 부동산 하락기 (2008년 ~ 2013년)
- 집값 하락, 부동산 하락 시기의 경험담 모음
집값 하락, 부동산 하락 언제쯤 올것인가?
정답을 알 수는 없지만 이것만은 명확하다. 영원한 상승은 없다는 것이다. 모든 자산 시장은 사이클을 갖는다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있고, 하락이 있으면, 반드시 상승은 있다. 화폐가치 하락으로 인한 부동산 시장의 장기적 우상향은 이제 누구나 아는 명제가 되었다.
하지만, 부동산 시장은 한 사이클이 매우 길다. 개인의 일생에서 사회생활을 시작하는 30살부터 평생 2~3번 정도 경험할 것이라고 상상해 볼 수 있다. 그래서 부동산 자산 시장의 진입 시점이 중요하다. 고점에서 진입할 경우 버텨야 하는 하락기가 꾀 긴 것이다. 머리로는 알지만 장기간 버티는 것은 상당히 상당한 고통이 있을 것이다.
영원한 상승은 없다. 하락장 경험이 없는 투자자들
뛰어난 투자자는 사이클에 주의를 기울인다. 과거의 패턴이 반복되는 것을 알아채고, 중요한 여러 사이클에서 자신의 위치를 파악하며, 그러한 것들이 자신의 행동에 영향을 미친다는 사실을 이해한다.
하락장의 경험이 없고 상승 사이클만을 경험한 어리거나 미숙한 투자자는 긍정적인 요소들만을 바라보는 편향을 갖게 되기 쉽다. 부동산의 상승 흐름이 영원히 계속될 것 같이 생각한다.
과거 서울 부동산 하락기 (2008년 ~ 2013년)
서울 아파트의 경우 2008년부터 2013년까지 대략 5~6년 동안 하락기였다. 그 뒤 2015년 부터 본격적인 상승이 시작되어 지금시점까지 상승이 이어져오고 있다. 상승장이 언제까지 이어질지는 모르지만 하락의 시기는 반드시 올 것이다.
나 같은 경우, 서울 부동산 하락기 당시에 학생이었다. 당연히 부동산 가격이나 흐름에는 관심이 없었다. 그래서 하락기의 사람들의 경험담이나 심리, 행동들이 매우 궁금했다. 그래서 인터넷 커뮤니티에서 사람들의 하락기 경험담을 찾아서 정리해보기로 했다.

집값 하락, 부동산 하락 시기의 경험담 모음
아래에는 과거 집값 하락, 부동산 하락기의 경험담을 정리해두었다. 하락기를 경험해 보지 못한 사람들에게는 그때 당시 투자자들의 심리와 경험들을 간접 체험 할 수 있을 것이다. 부동산의 여러 사이클을 경험해 보지 못한 사람들에게는 매우 좋은 자료가 될 것이라고 생각한다. 1탄을 보지 못했던 분들은 집값 하락 부동산 하락 폭락 과거 경험담 모음 1탄 (2008~13년) 을 먼저 보고 2편을 봐도 좋다.
“노원보유자인데요. 그당시 소폭하락했었어요. 안팔려서 못판게 여직 갖고잇음요”
“전체대비 평균이라 그래요. 제가 갖고있던 초역세중계그린21p 당시 2억후반까지 가다가 1.9억까지 거래되는거 봤어요..ㅠ 그당시 던지는 분들 가격 후려쳐서 판분들도 많고요. 뭐 층별, 수리상태별 가격이 다르겠지만요. 그때 기억을 되돌려보자면 진짜 폭락하는게 이런거구나, 연일 뉴스 보도에 때리고 말도 아니였어요. 지금이야 끝도 없이 오르니까 더 오르겠다는 기대심리가 생기지만, 또 폭락장에는 또 엄청나게 불안해져요.. 그때는 가격을 너무 후려치길래 기분나빠서 안판게 다행이지만, 그당시 생각하면 처음 겪는 일이라 진짜 너무 끔찍..ㅠ 했죠.. 버티면 되는거 같아요.. 우야됐든 우상향..”
“저 그때 기억나요. 저희집도 15억 간다고 했는데 15억 못넘기고. 7억대까지 하락했더라구요. 수내동 대형이에요. 저희집은 전고점 뚫고 지금 17억대에요. 주복대형은 아직 회복 못한곳 있을지도 몰라요. 분당대형이 유독 많이 하락했던것 같아요ㅠ”
“과천도 1/3 토막이었습니다 ㅠ 그 트라우마로 집값 회복하고 탈출했어요; ㅋㅋㅋ”
“영끌해서 집샀더니 집값은 떨어지고 이자 감당 못해 팔려했더니 산 가격보다 몇억 떨어짐, 그래도 집 안 팔림 -> 신용불량”
“분양가보다 떨어진 서울도 있어요. 주복…하락장 못겪어본 사람들은 전혀 모르죠. 하우스푸어로 난리였을때도 있었는데…사람들은 쉽게 잊어버리는듯.”
“금리가 7프로 정도로 오른다고 가정해보세요 던질수밖에 없는 사람 엄청많을듯요”
“7%가 문제가 아니여요. 3%금리가 6%되면 두배이지만 1%금리가 3%되면 세배입니다. 이게 문제입니다.”
“진짜 모르는 사람들 많네요. 금리 인상도 무섭지만…은행이 바로 차압한다는걸 알면 영끌이 얼마나 무서운건지 모른다니……은행은 기다려주지 않아요. 신속하게 압류 들어가요.”
“잔인한 얘기지만 못 버틴 사람들이 자살을 해서 폭등장 만들어준거라 봅니다. 다음번 하락장에는 자살자 나와도 폭등 정책 안할거에요 아마.”
“여기서 돈 버셨다는분들.. 공통점은 다 대출이 없었다는거죠. 지금 영끌이 위험하다는 이유가 저거입니다”
“어디든 입바른소리하면 역적되는 분위기죠.ㅎㅎ. 원래 태풍불려고 할땐 사전에 먼저 뛰어들어가 태풍의눈에 자리잡고 있거나 타이밍 놓쳐 미처 못들어갔으면 태풍에서 멀리 떨어져 있어야합니다. 어설프게 뛰어들어서 휩쓸리다가 태풍 멈추면 추락해서 뒤지는거. . . 불변의 법칙임. 불장,폭등장은 영끌이 뛰어들 판이 아니예요. 그런데 정부의 잘못된 정책과 일부 사람들의 선동에 이미 너무많은 영끌이들이 희생된듯 하네요.”
“그당시 폭락경험 한분들이 그때의 공포로 이번시기를 놓친분들이 많죠ㆍㅜㅜ”
“4.5억하던 평촌 아파트가 3.2억까지 떨어짐 지금은 6-7억. 내 5촌 아저씨 강서구 60평 아파트를 팔 궁리하다가 너무 떨어져서 안 팔음(대형은 타격이 더 심했음) 지금은 싱글벙글”
“예전에 전세로 살던 아파트 집주인이 대기업 다니는 싱글분이었는데, 그 아파트를 10년 보유했더라구요. 정말 하나도 안 올랐어요. 제가 거주하는 동안 2017년에 그 집주인이 바뀌고 저도 그 때 집 사서 이사했어요. 그 때부터 미친 급등이 시작되었죠. 참 인생이란….뭐 딴 데 좋은 데 매수했기를…”
“건너 들은 얘기인데 잠실 장미 팔고 수지 대형 2개사고 결국 임대에서 사신다는 얘기 들었어요”
“그때 시공사 다녔어요 분양가보다 입주할때 떨어지니까 입주자들 하자잡는다고 진상부리는사람들 진짜 많았어요 너머 힘들었음 집값오르고 나서는 하자조 대충봄 사람들 표정이 다름”
“맞습니다, 저도 하락장에 집 파는데 2년이나 걸렸습니다. 계속 가격은 내리는데 집 보러 오는 사람이 없었어요.”
“그때엔 건설회사들까지 어려워져서 잠실 모 아파트 살던 친구가 아버지 사정으로 아파트 팔고 빌라로 이사했었어요. 지금 그 아파트 가격 생각하면…10년전 친구 얼굴이 생각나고 그러네요”
“2010년 산집(어느정도 하락끝이라고^^)이 20~25%하락했는데 대출끼고 4~6%이자내던중인데 집은 대출한만큼 하락하니~신랑구박을 엄청했지요 5년후쯤 매수가 왔을때 집팔고 전세갈뻔했죠(원금회복) 그만큼 긴시간입니다!! 주식하락하고 몇달지나서 원금가까이와도 매도하죠? 비슷한 심리같아요”
“2007년 6억에 분양 받은집 4억 초반까지 하락 하고 안팔려서 13년지난 지금 원금 회복 용인이고요 분당아파트 48평 5억 초반 에 사고 싶었는대 내집이 안팔려서 못 샀어요”
“IMF때 분당살았고, 금융위기때 평촌(그땐 버블세븐으로 비쌌어요) 살았어요. 신도시는 더 힘들었었네요. 하락기엔 집값하락보다 직장을 잃기때문에 힘들게 됩니다ㅜ 이게 세트거든요.”
“그래서 그때 하우스푸어라는 말 깡통아파트라는 말이 생겼죠. 저는 광풍 불때 집도 안보고 5.5억에 샀는데 갈아타고싶어서 4.5억에 내놔도 안팔려~4억에 내놔도 안팔려 결국 3.6억에 팔았는데 2년반이 걸렸네요ㅜㅜ 오를때도 무섭게 오르지만 떨어질때도 무서워요 나락을 모르니…”
“그때는 모두다? 거의 모든사람들이 집을 안사요. 서울 분양도 미분양이 넘치구요…집사면 떨어지는거 뭐하려 사냐 하는 생각들이 팽배하죠 2007년?인가 시누 사는집 끌려가서 싸인하고 이상한 입지에 분양 받아서 하우스 푸어로 싼 전세만 공급해서 세입자분께 봉사하고 5천이상 손해보고 손절하는데 거의 10년 가까이 걸렸어요 못팔게 해서 이혼 각오하고 서울에 아주 작은 집 갭투로 몰래 질러서 어쩔 수 없이 손절하라 하더라구요 그 때가 2016년…그후로는 뭘 사든 차익을 많이 봤고 팔고나서 더 많이 올랐죠…ㅎㅎ 하락기엔 매물이 많아도 거래가 많이 안될거예요 아마…선을 딱 긋듯 오늘부터 하락기야 그런게 아니구요 지나고 나면 아…그때 쯤 부터 였구나…그러는거죠 2013년~2017년이 집 살 때 였다는 건 지나고 보니 아는 것 처럼요…^^”
“그때 정확히 기억하는데 뉴스에 자살이 연이어 발표되고 정말 무서웠어요 한강 사진 계속 나오고 집값이 오르면 부부는 이혼을 하고 집값이 떨어지면 둘중 하나는 자살을 합니다 집값 올라 자살한다는 뉴스는 없어도 집값 떨어지면 자살한다는 뉴스는 연일 보게 됩니다. 그러니 그당시엔 사람들이 매수할 엄두도 못냈죠”
“1. 반포 한신1차(현 아리팍)가 재건축 추진 당시, 현금청산자 속출에 사업이 위태하자, 한형기 조합장이 JW메리어트 스카이라운지에 조합원들 초대해서 지금 보는 한강뷰가 여러분 것이라고 설득하고 사업추진 2. 08년 래미안 퍼스티지 분양당시, 평당 3천만원 고분양가 논란에 견본주택 한산, 견본주택 전용 셔틀버스도 한산 3. 반래퍼/반포자이 미분양, 갤러리아 포레 미분양, 11년 텐즈힐 미분양 후 20퍼 할인분양, 14년 경희궁자이 미분양”
“평촌도 큰하락장이였죠. 제가 아파트를 2013년도에 애기 초등학교 보낼려고 샀는데요. 할머니가 07년에 끝물에 잡으셨나봐요. 이자감당이 안되서 우시면서 팔았습니다. 전 6억고점인걸 3억5천에 샀습니다.”
“주변에서 하는말은 ” 이제 부동산으로 돈 벌긴 끝났다, 인구가 줄고 있다, 옛날이랑은 다르다”라는 말만 들려요. 매수자 우위시장이고, 골라골라 가는 시절이죠. 그 때는 현금유동성이 승패를 좌우했죠.”
“송파구 40평대 2006년 12월 12억 실거래 찍은 아파트 2011년 말에 팔려고 내놓은지 1년만에 7.5억에 팔았어요.ㅠ 저흰 2001년 4.2억에 사서 손해본건 아닌데 파느라 정말 힘들었답니다. 지금은 15억 가더라고요.”
“2003년 첫매수 2006년 불장일때 상급지로 갈아탐, 그때도 재건축발 상승하고 강남 분당 연일 오르니 규제로 결국 주복까지 난리 나고 송도 분양권 폭탄 돌리기 하고 2008년 지방 선거앞두고 노도강까지 오르고 나니 서브프라임오고 버블세븐부터 내리기 시작 2014년까지 급매 아니면 거래가 안됨 손해보고 팔수도 대출 이자 낸것도 아까웠기에 그냥 버티고 살아감. 2014년 말부터 실수요 중심으로 슬슬 매수세가 들어옴 2015년초에 쭉정이들 부터 정리 해서 현금 확보후 그해 여름 주요 아파트 갭투자가 시작 되면서 아파트가 갭투 적은것과 아현 재개발 좋은 물건들이 무섭게 없어짐. 글들중에 돈얼마 벌었다 확신에 찬 자랑들 하고 주복 아파텔 분당…나오기 시작하는 글들 보면서 2007년 글인줄 알고 깜짝 놀랐음..길어야 일년반 남았음..버틸수 있는 정도로만 정리 해 놓고 정말 집이 망해서 경매에 날라가지 않는 한 경매에 날라가더라도 가족이 받으면 되니, 무조건 팔거나 던지지 말고 버티면 또 기회가 옴. 다음번 기회때 까지 건강하게 자기일 하면서 살고만 있으면 언제든지 작은 부자는 될수 있음”
“저희 큰 엄마가 대치 미도를 15억에 융자끌어서 샀는데 결국 이자 감당못하셔서 (큰아빠 퇴직과 맞물려) 10억도 안되는 금액에 파셨었네요. 좀만 버텼으면- 싶지만 사실 이자만 매달 300-400 더하면 500 까지 나갔던 상황이라.. 존버가 불가능했다 해요. 지금은 맘만 아프죠”
“이건 경험해보지 않으면 몰라요… 사람들은 떨어지니 갈아타면 되지 않냐 하는데, 거래가 없음. 보러오는 사람도 없음. 경매도 말도 안되는 가격에 낙찰.. 하락장때 별로 안떨어졌다고 하는 사람은 실거주쪽 부동산이라 애초에 별로 안오른곳일 가능성이 있죠. 근데 그런곳도 떨어집니다. 제가 1998년도부터 부동산에 손을 담궜는데… 1998,9년도 이자 15% 넘게 나올때는 운 좋게도 대출이 없어서 다행이었지만, 거꾸로 예금이 없어서 아까웠었죠.. 2008,9년도 다시 겪었을때 이자 7% 넘고, 은행에서 5년 만기 45% 이자주는조건까지 저에게 문자 왔었습니다. 물론.. 저도 그당시에도 이자 값느라 저축할 돈이 없었죠..ㅎㅎ 현금부자들은 신나죠~ 윗댓글보니 이자 그수준까지 절대 안오른다고 하는데..ㅎㅎ 절대가 어딨습니까? 롱텀펀드가 그렇게 하다가 파산했죠. 시장에서 절대라는 말 만큼 매혹적인 전제조건은 없습니다.”
“1997년 IMF 나라 망하는 줄.. 10% 이상 치솟는 이자로 자살하는 사람 속출 -> 주변에 정리해고 빈번->결혼 전 친정에 빚이 많음, 월급만 준다면 영혼을 팔겠다며 버팀…8시 출근, 저녁 8시 퇴근, 토요일 3시 근무, 출산휴가 1달(3주만에 출근) 짤릴까봐”
“2008년 서브프라임 직전 불꽃장세. . . 일산탄현 친정아버지 집 3억7천에 내놓았다가 4억 간다고 거둠->2010년 2억1천에 급매로 팔고 떠남 / 탄현 위브더제니스 타이밍 안 좋게 완공…’전세금으로 일단 새집 입주해..언제까지 살아도 된다며 플랜카드 내검->항간에는 회사가 마이너스 분양한다는 썰에 입주자와 소송 걸고 싸우고 난리도 아님->온갖 혜택에도 입주자 없어서 휑했음->수년 째 미분양->두산의 몰락 시작”
“2011년 서울 강북 미분양 아파트 줍줍, 2년째 대형평수 미분양, 하우스푸어라며 주변인들 걱정, 담보대출 은행원도 빚 많다며 오지랖 피며 걱정 -> 이 당시 원리금 대출 이율이 6%-> 안심대출 상품 선심정책으로 등장, 고정금리라는 것만으로 인기폭발->대출 갈아타는 서류 작성 때문에 밤 10시까지 대기하며 은행에서 업무처리-> 하지만 입주 후 분양가 아래로 팔고 뜨는 사람 속출, 실거주라 신경 안쓰고 살았지만 대출금 못 견디며 매매하는 사람들 꽤 있었음”
“2006년 집 사고 계속 하락했죠 억대빚에 이자가 7%대.. 그때 뉴스에 수입도 안정적인 인천 한 가장이 열채가까운 집을 갭투자하고 세입자를 못맞추어 이자를 못내서 가족들과 함께 하늘나라로 갔던일이 기억에 남네요”
뛰어난 투자자는 사이클에 주의를 기울인다. 하락장의 경험이 없고 상승 사이클만을 경험한 어리거나 미숙한 투자자는 긍정적인 요소들만을 바라보는 편향을 갖게 되기 쉽다. 지금은 부동산 사이클 어느 지점에 와있을까? 정답을 알 수는 없지만 이것만은 명확하다. 영원한 상승은 없다는 것이다. 모든 자산 시장은 사이클을 갖는다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있고, 하락이 있으면, 반드시 상승은 있다.
2탄에 다 못담은 하락기 경험담을 3탄에 더 담아 보았다. 더 궁금하신 분들은 아래 3탄도 읽어보시길 바란다.