집값 하락, 부동산 하락 관련 기사들이 나오기 시작한다. 누구는 이제 집값 폭락이 시작될 것이라고 말한다. 누구는 부족한 공급과 정부규제의 왜곡으로 인해 또다시 상승을 이어갈 것이라고 한다. 실제로, 최근 폭등이 있었고 앞으로 공급이 많은 지역의 경우 실제로 하락 거래가 일어나기도 한다. 긴 상승장의 정점을 부동산 폭락이 올 것인가 아니면 대선, 정부규제로 인한 일시적인 숨 고르기인가. 정답은 시간이 지나야 할 수 있는 것이다.
얼마 전, 블로그에 집값 하락 부동산 하락 폭락 과거 경험담 모음 1탄 (2008~13년) 이라는 제목으로 블로그 글을 썼었는데 반응이 좋았다. 저번에 다 담지 못한 경험담을 이번 2탄과 3탄에 마저 담아보았다. 1탄을 보지 못했던 분들은 1탄을 먼저 보고 2탄, 3탄을 봐도 좋다.
집값 하락 부동산 하락 폭락 과거 경험담 모음 3탄 정리
- 집값 하락, 부동산 하락 언제쯤 올것인가?
- 영원한 상승은 없다. 하락장 경험이 없는 투자자들
- 과거 서울 부동산 하락기 (2008년 ~ 2013년)
- 집값 하락, 부동산 하락 시기의 경험담 모음 3탄
집값 하락, 부동산 하락 언제쯤 올것인가?
정답을 알 수는 없지만 이것만은 명확하다. 영원한 상승은 없다는 것이다. 모든 자산 시장은 사이클을 갖는다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있고, 하락이 있으면, 반드시 상승은 있다. 화폐가치 하락으로 인한 부동산 시장의 장기적 우상향은 이제 누구나 아는 명제가 되었다.
하지만, 부동산 시장은 한 사이클이 매우 길다. 개인의 일생에서 사회생활을 시작하는 30살부터 평생 2~3번 정도 경험할 것이라고 상상해 볼 수 있다. 그래서 부동산 자산 시장의 진입 시점이 중요하다. 고점에서 진입할 경우 버텨야 하는 하락기가 꾀 긴 것이다. 머리로는 알지만 장기간 버티는 것은 상당히 상당한 고통이 있을 것이다.
영원한 상승은 없다. 하락장 경험이 없는 투자자들
뛰어난 투자자는 사이클에 주의를 기울인다. 과거의 패턴이 반복되는 것을 알아채고, 중요한 여러 사이클에서 자신의 위치를 파악하며, 그러한 것들이 자신의 행동에 영향을 미친다는 사실을 이해한다.
하락장의 경험이 없고 상승 사이클만을 경험한 어리거나 미숙한 투자자는 긍정적인 요소들만을 바라보는 편향을 갖게 되기 쉽다. 부동산의 상승 흐름이 영원히 계속될 것 같이 생각한다.
과거 서울 부동산 하락기 (2008년 ~ 2013년)
서울 아파트의 경우 2008년부터 2013년까지 대략 5~6년 동안 하락기였다. 그 뒤 2015년 부터 본격적인 상승이 시작되어 지금시점까지 상승이 이어져오고 있다. 상승장이 언제까지 이어질지는 모르지만 하락의 시기는 반드시 올 것이다.
나 같은 경우, 서울 부동산 하락기 당시에 학생이었다. 당연히 부동산 가격이나 흐름에는 관심이 없었다. 그래서 하락기의 사람들의 경험담이나 심리, 행동들이 매우 궁금했다. 그래서 인터넷 커뮤니티에서 사람들의 하락기 경험담을 찾아서 정리해보기로 했다.
집값 하락, 부동산 하락 시기의 경험담 모음 3탄
아래에는 과거 집값 하락, 부동산 하락기의 경험담을 정리해두었다. 하락기를 경험해 보지 못한 사람들에게는 그때 당시 투자자들의 심리와 경험들을 간접 체험 할 수 있을 것이다. 부동산의 여러 사이클을 경험해 보지 못한 사람들에게는 매우 좋은 자료가 될 것이라고 생각한다. 1탄을 보지 못했던 분들은 집값 하락 부동산 하락 폭락 과거 경험담 모음 1탄 (2008~13년) 을 먼저 보고 2편, 3편을 봐도 좋다.
“경매가 엄청나와요”
“일단 거래가 안돼요”
“송파 유지분들 많이 사시는 올림픽훼미리 아줌마 4억 폭락했다고 1층 계단에서 울고불고 난리쳤던 기억 있네요”
“사람들이 전세만 찾음요”
“집산다고 하면 주변에서 꼭 ‘이 시기에 집을산다고?’ 반응”
“역전세로 계약기간 한참 남았는데도 주인이 전세금 일부 통장으로 쏴줌”
“이명박때 전세계 경제위기 찾아오고 중대형들 폭락했고 하우스푸어라는 신조어가 있었죠. 그때 더 폭락할거라고 집 사면 바보라고 했었지요. 선대인이 영웅이었던 시절요. 대출 비율 많지 않고 실거주 위주인 사람들은 버텼죠.”
“이명박때 샀는데. . . 중간에 분양상가로 바람피다 얼마 못먹었는데. 이명박때는 집사면 한심하다고 엄청 놀림 받았어요. 회사, 친구들한테 놀림받고 대출 좀 꼈더니 제정신이냐고 부모님 하도 난리쳐서 전화 안받고 도망다니고 그랬는데. 쩝. 코로나로 장사 말아먹었어도 그때 등기친걸로 버티네요TT 그땐 서울 대형은 분양받으면 빽마진 주는 데도 있고 구랬죠. 불황일땐 다들 25평짜리만 찾아요. 그건 전세값이 좀 되거든요”
“9억짜리 5억되서 슬펐지만 그 정도 안떨어진곳 없기에 갈아타긴 편했던…”
“노무현때 올라서 이명박때 떨어진것 같은데 버블세븐이라고 엄청 많이 오른집들이 엄청 떨어졌었어요. 기억나는 뉴스가 용인 중대형,목동 강남등이 기억나네요. 그외에 그다지 많이 오르지 않은 집,소형들은 그렇게 크게는 안 떨어졌던거 같아요. 그때는 금리도 7%정도 했었고 계속 고금리였었어요. 요즘 하도 거래가 안되서 그때 2006년부터 거래된 실거래를 찾아보니 이렇게 거래량이 아예 없지는 않더라구요. 지금은 작년부터 올해까지 거래가 거의 전멸이라서 정상적인 상황은 아닌것 같긴해요.”
“미분양이 많았어요. 인구감소 얘기하면서 집사면 바보되는 분위기였고 하우스푸어 문제가 뉴스에 많이 나왔어요 .”
“팔고 싶어도 못 팔아요”
“역세권 59평만 하락이 거의 없었고 중대형은 작살 났었죠”
“금리가 고금리여서 집을 살사람이 없었어요.”
“역전세난으로 집주인이 세입자에게 차액만큼 이자정도의 돈을 줘요”
“5억에 전세살다가 역전세와서 전세가 1억 떨어졌는데 집주인이 돈없어 못돌려주니 대신 1억에 대한 이자를 매달 준다는뜻”
“지방 괜찮은 지역에..미분양 물건이 엄청생기죠”
“재개발 멈추더라구요.. 호가매물 3억이상 빠지더라구요”
“하우스푸어라고..그 시절이 있었죠..함 찾아보세요…2013년도에 회사 동료가 점심 먹으면서 집 산다고 했더니 다들 왜사냐고 미쳤다고 그랬죠..”
“입주때 분양가 보다 20% 떨어진 경험도 있고 전세금도 떨어져서 일부 돌려준 경험도 있네요.”
“이제 집으로 돈버는시대는 끝났다는 말들을 했었죠.”
“노무현정부 마지막해에 제가 산 아파트가 9억5천 정도까지 갔었는데 mb때 7억초반까지 떨어졌었어요. 그 상태로 쭉~~~가다가 박근혜정부 무렵때 겨우 원금 회복하고 조금 오르다가 문재인정부 들어 거의 3배 올랐네요. 7억 초반까지 떨어졌을때 주변에 아무리 사라고 해도 아무도 안사더군요… 아파트는 끝났다는 말이 대세였죠. 물론 저도 전세 끼워서 하나 사뒀으면 좋있겠지만… 그걸 못했네요 ㅠ”
“재개발 재건축 추진되다가 잘 안되고 분양이 걱정되어 건설사들이 움직이질 않아요 급매라는것 보다는 매물이 사로 낮춰서 가격 500내리기도 무서워요. 바로 1000닞츤 매물이 바로바로 나와서 집 팔야주면 복비를 더 준다고 공인중개사와 뒷거래를 하기도 합니다.”
“붇카페에 글이 안올라옵니다. 하루에 열개 미만으로 됩니다.”
“거래 아예 안되고, 대출 잘 나와도 전세살아요. 지인중에 결혼하면서 전세금 없어서 대출받아 집산 사람 2팀 봤어요 2천년 초중반쯤 이야깁니다.”
“상승이 있으면 하락도 있어야죠. 08년부동산 공부시작하면서 미국발 금융위기 시작하면서 하락장을 경험했고 보유한건 없으니 사고 팔고하며 나름 재미있게 지냈습니다. 다주택자는 대부분 하락장에 나가떨어지고, 적절히 투자하는 사람은 하락장도 잘 이겨냅니다. 넘치는 부동산 강의나 강사 대부분 이때 물갈이됩니다.”
“저희 아빠.. 상승장에 샀다가 반값 됐어요. 상승 끝물은 아니고 중반에 사서 몇 억 손해 이건 아닌데 어쨌든 10년 넘게 갖고 있었는데 집 값 내렸고 대출 이자도 회수 못했으니 손해죠 무주택자로 지내시다 몇 년 전 환갑에 청약되셨네요. 그나마 아버지가 연금이 나오고 70까지 안정적으로 일할 수 있는 직업이라 버틸 수 있었죠.”
“상승장 초입에 열심히 여러번 용기 냈습니다. 주춤하면서 전세 안빠지는 시점에 만기 도래해서 피 말리다가 좋은 물건 눈물 흘리며 팔아서 간신히 살았습니다. 팔았던 그 아파트 지금 판 가격의 2.3배 되어 있습니다. 죽다 살아났지만 결과적으로 다른 아파트들 잘 크고있고(?), 큰 경험은 또다른 자산으로 남아 결코 후회 없습니다. 아, 저 아직 50대 안되었네요.“
“1991년 치솟는 집값에 놀라서 잠실1단지 매수했다 1년만에 하락하고 갑자기 2주택 되는 등 이런저런 이유로 못 팔다 IMF 금융 위기 맞고 허덕이다 2000년 초에 매도해서 실거주 몸테크로 재기한 사실 있습니다. 그때 제 나이가 30대 초 였네요. 가격 폭등시 부동산 매수 참 힘들어요.”
“노무현 정부 상승장 말기에 영끌해서 이명박 정부에 못 버티고 팔고 망해나간 사람들 부지기수임.”
“하우스푸어라는말이 카푸어보다 먼저 나왓죠. 2000년대초반하우스 푸어들 자살많이했어요. 생각을 좀 해보세요. 새거사면 가격이올라간다?? 생각이있는사람이라면.. 지금처럼 개나 고등어나 다 올라 간다고 집살라고하져 딱 이 분위기에서 끝없는 하락했습니다.”
“4촌형님 상승장 끝물에 집사서 이자값느라 10년고생하고 집팔고 전세살다 다시집값미친듯 뛰어…15년째 제자리인듯”
“제가 집살깨 꼭지였고 이후 30프로까지 하락 경험. 그러나 14년거주하니 다시 오르더군요.. 그래서 지금은 산가격보다 40프로 올랐네요… 남들은 14년이면 두배 세배 올랐으니 저는 뭐….”
“06년 매수. 본전 올라오는데 11~12년 걸림. 패닉 영끌만 아니면 10년은 버틸수 있는데.. 나이가 먹으면서 다른 투자자산들에도 관심을 갖게 되는데 이 투자자산들에 투자를 못하게 되는게 오히려 아까움. 결국 존버하면 되는데 그 존버 기간동안 기회 비용이 큼”
뛰어난 투자자는 사이클에 주의를 기울인다. 하락장의 경험이 없고 상승 사이클만을 경험한 어리거나 미숙한 투자자는 긍정적인 요소들만을 바라보는 편향을 갖게 되기 쉽다. 지금은 부동산 사이클 어느 지점에 와있을까? 정답을 알 수는 없지만 이것만은 명확하다. 영원한 상승은 없다는 것이다. 모든 자산 시장은 사이클을 갖는다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있고, 하락이 있으면, 반드시 상승은 있다.
