집값 하락, 부동산 하락 언제쯤 올것인가?
집값 하락, 부동산 하락 관련 기사들이 나오기 시작한다. 누구는 이제 집값 폭락이 시작될 것이라고 말한다. 누구는 부족한 공급과 정부규제의 왜곡으로 인해 또 다시 상승을 이어갈 것이라고 한다. 긴 상승장의 정점을 찍고 드디어 내려가는 것인가 아니면 대선, 정부규제로 인한 일시적인 숨고르기인가. 정답은 시간이 지나야 할 수 있는 것이다.
영원한 상승은 없다. 하락장 경험이 없는 투자자들
정답을 알 수는 없지만 이것만은 명확하다. 영원한 상승은 없다는 것이다. 모든 자산시장은 사이클을 갖는다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있고, 하락이 있으면, 반드시 상승은 있다. 화폐가치 하락으로 인한 부동산 시장의 장기적 우상향은 이제 누구나 아는 명제가 되었다.
하지만, 부동산 시장은 한 사이클이 매우 길다. 개인의 일생에서 사회생활을 시작하는 30살 부터 평생 2~3번 정도 경험할 것이라고 상상해볼 수 있다. 그래서 부동산 자산시장의 진입시점이 중요하다. 고점에서 진입할 경우 버텨야 하는 하락기가 꾀 긴것이다. 머리로는 알지만 장기간 버티는 것은 상당히 상당한 고통이 있을 것이다.
뛰어난 투자자는 사이클에 주의를 기울인다. 과거의 패턴이 반복되는 것처럼 보이는니 알아채고, 중요한 여러 사이클에서 자신의 위치를 파악하며, 그러한 것들이 자신의 행동에 영향을 미친다는 사실을 이해한다.
하락장의 경험이 없고 상승 사이클만을 경험한 어리거나 미숙한 투자자는 긍정적인 요소들만을 바라보는 편향을 갖게 되기 쉽다. 부동산의 상승 흐름이 영원히 계속될 것 같이 생각한다.
과거 서울 부동산 하락기 (2008년 ~ 2013년)
서울 아파트의 경우 2008년부터 2013년까지 대략 5~6년 동안 하락기였다. 그 뒤 2015년 부터 본격적인 상승이 시작되어 지금시점까지 상승이 이어져오고 있다. 상승장이 언제까지 이어질지는 모르지만 하락의 시기는 반드시 올 것이다.
나 같은 경우, 서울 부동산 하락기 당시에 학생이었다. 당연히 부동산 가격이나 흐름에는 관심이 없었다. 그래서 하락기의 사람들의 경험담이나 심리, 행동들이 매우 궁금했다. 그래서 인터넷 커뮤니티에서 사람들의 하락기 경험담을 찾아서 정리해보기로 했다.
집값 하락, 부동산 하락 시기의 경험담 모음
아래에는 부동산 커뮤니티에서 모아본 과거 집값 하락, 부동산 하락기의 경험담을 정리해두었다. 하락기를 경험해 보지 못한 사람들에게는 그때 당시 투자자들의 심리와 경험들을 간접체험 할 수 있을 것이다. 매우 좋은 자료가 될 것이라고 생각한다.
“회원수는 별로 안줄어들었는데, 일간 방문자수 조회수, 글 올라오는 숫자가 많이 줄었어요.”
“하루 글 한페이지 넘어가기힘들엇죠.”
“급급매에 급급매로 내 놔도 집 보러도 안옵니다. 급등장엔 안 팔았는데, 폭락장엔 못 파는거죠.”
“원래 산이 높으면 골이 깊은 법이예요. 강남 3구를 비롯한 고가 지역은 대폭락했던 2007-2014년 하락장에도 저가 지역은 오히려 소폭 올랐어요.”
“분당 정자동 대형15억짜리 5억5천까지 떨어지는거 경험했어요.. 그냥 쭉쭉쭉 끝이없이 떨어집니다.. 저희는 분당초기입주라 분양가라 대출이없어 상관없었지만. 금리때문에 대출때문에 주민들이 자살하고 그랬어요”
“저희집은 초기분양자라 버텼는데.. 근처에서 곡소리 많이 났어요.저는 지금도 대출 거의 안끼고 현금투자만해요. 지옥입니다ㅜㅜ”
“은마아파트 15억에서 7~8억으로 떡락. 서울 아파트 기준 2008~2013년. 년마다 약 3~5% 평균 하락. 양천구 7억 아파트 4.5억 까지. 서초구 9억 아파트 5.8억 까지 떨어지고 난리 부르스. 금리 오름 / 경매 속출 / 집값보다 대출이 더 많아짐. 제 2 IMF 예고 / 신용불량자 속출. 청약분양 7억에 계약했는데 3년뒤 실입주때 실매매가 5.5억됨. 겪어본 사람은 지금 투자 신중합니다.”
“서울 2호선 아현역앞 신축도 입주미분양 세대 할인분양했답니다 입주시에 마이너스피 5천했던게 기억나네요”
“재개발 다세대 경매로 몇채잡은 다주택자가 중1딸,부인,함께 동반 자살한 뉴스 있었죠”
“하락장에는 빌라는 아파트보다 더 안팔려요. 아파트도 널려있는데 누가 다세대를 쳐다나보나요. 하우스푸어 깡통전세에 대출이자를 월급으로 막다막다 못막으면 경매 당하고 빚만남고 약하신 분들은 잘못된 선택하시고..그런데 바닥은 전세가가 집값을 일시적으로나마 추월할 때였어요”
“대출이자가 계속 올라 버틸수가 없었어요.다달이 올라서 대출이자만 안내도 살겠더라구요.기억이 가물가물한데 1억에 이자가 70만원 전후였던거같아요. 영끌,영끌 하시는데 정말 심사숙고하시고 결정하면 좋겠어요. 최악의 경우의수까지 생각하시고…”
“대출없이 샀거나 수입이 일정,혹은 계속 늘었던 사람들은 버틸수 있었고요. 주식지르듯이 막무가내로 올라탄 사람들은 많이 주저앉았어요. 언제든지 영끌한 순서대로 무너져 내립니다. 그때도 이래저래 엎친데덮친격이라 자살엄청많이하고 신불자 쏟아져나왔었어요.”
“2007서브프라임 후폭풍은 정말 후덜덜 했어요. 사회초년생 꼬마가 주식을 하다가 채 1년도 안되서 경험한 하락장은 유제이탈을 경험하게 하더라구요. 그 당시 주식 부동산 안하면 바보라고 했는데 바보소리 들으며 예금만 하던 지인만 결국 자산을 지켰더라는 ㅎㅎㅎ. 암튼 전 다행히 꼬마시절이라 큰 돈 몰빵은 안했기에 큰 타격없이 벗어나 2009~2011 경매시장을 기웃거려 봅니다ㅋㅋ 그냥 경제공부 좀 할겸 취미로. 암튼 그때 임장을 다녀보면 반토막도 더 떨어져서 부동산에서도 말리던 장이었어요. 어디까지 떨어질지 모른다 경매로 어깨에서 사고도 끝도없이 떨어져서 이러지도 저러지도 못하는 사람이 수두룩하다… 투자는 하락시 빚에 쫒기는 사람은 견디질 못해요. 제가 그때 얻었던 교훈입니다.”
“06년도에 분당 대형 그 당시 최고가 찍고 팔고나서 반값 아파트 됨.. 그때 집 산 사람이 지금 나랑 비슷한 나이의 일가족이었는데 지금도 가끔 생각하면 그들의 안위가 걱정이 되고요..그때 판 신고가가 작년까지 갱신이 안 됨.. 덕분에 하락을 두려워해서 저도 서울 상승장 초반에 주저하다가 중반쯤 몸을 실어 올해는 지방 투자로 막차탔네요. 이제 거의 한 싸이클 다 돈 거 같아요.”
“용인 상현 대형평수 샀다가 지옥을 맛봄ㅎㅎ”
“2006성산시영 영끌로3억 매수 5.5억까지 오르다2009~10년3억초로 다시 떨어짐 지금11~12억됨”
“더 악몽같았던건 폭락후 아주아주 오랫동안 정체하고 집값이 안올라왔다는거여요… 무려 7~8년을 어둠의 터널…ㅠㅠ”
“신규 입주아파트가 마이너스피는 기본이고 등기부에서 매매가격 확인하고 정상 분양받은 분들은 열 받았죠 , 입주율이 20% 넘으면 뉴스에도 성공적이다고라고 나왔고 밤에 불켜진 집이 반가웠던 것 같았어요 2015년까지에도 대형브랜드조차 미분양이 있었던 같았어요”
“처음 글 올려 보네요~ 지인이 2007년 초에 목동 20평 초반에서 20평 후반으로 이사를 갔을때 얘기입니다. 그 당시가 꼭지였어서 이 분이 급한 마음에 먼저 집을 사고 본인 거주하는 집을 팔려고 하는 한달 사이에 1억 넘게 본인집 가격이 하락했습니다. 하락장이라 매수세가 없다보니 집은 팔리지 않고 이미 구매한 집에 중도금은 줘야 했고… 저한테 집 팔리면 준다고 한달만 빌려달라고 해서 순진한 마음에 저희 집 담보 맡기고 2억을 빌려줬습니다. 그러나 지인은 집값이 너무 떨어져서 결국 집을 팔지 못하고… 저한테 빌린 2억과 여기저기 돈을 빌려 중도금/잔금을 치뤘죠. 지인은 1년 뒤에 어쩔수 없이 2억 이상 손해 보고 팔았고… 본인 집 팔고 한달 뒤에 주겠다던 제 돈 2억도 그때 받았습니다. 1년간 이자도 제대로 못 받았고 저는 그 지인 집에 어쩔 수 없이 가등기까지 걸고… 그렇게 친했던 지인과는 이제 얼굴을 안봅니다. 지인도 1년간 하락 2억에 이래저래 빌린돈 이자에 몇억은 손해를 봤고, 저도 1년간 빌려준 2억 때문에 이혼당할 뻔 했습니다. 지금은 지나간 얘기이긴 하지만 끔찍한 일이었습니다. 그 당시 이사하는데도 이랬으니 투자자 였다면 하락장에서는 파산하신 분들이 많지 않았을까 생각되네요. 언제나 하락장을 대비하며 투자하셔야 합니다. 지금이야 상승장이 오래 가고 있지만 하락장은 정말 무섭습니다.”
“하락장이 무서운건 가격보다 거래 자체가 안된다는..”
“5.5억인가 6억까지 올랐던 집이 2012년에 팔려고 보니 3.7억이 되었더라고요. 가격도 가격이지만 집이 안 팔려 5년 후에야 팔 수 있었어요. 매수보다 매도가 정말 어렵더군요.”
“지인 목동에 12억에 대출무리해서 갭으로 구입. 그리고 7억으로 떨어졌어요. 최근에야 많이 올랐지만 10년동안 하신 마음고생은..ㄷㄷㄷ 그리고 목동이든 일산이든 시세 그래프 길게보면 무서운 곳 많아요. 심지어 10년 넘어 이제서야 겨우 회복하거나 아직 못한곳도 있어요.”
“2007년 6억에 분양 받은집 4억 초반까지 하락 하고 안팔려서 13년지난 지금 원금 회복 용인이고요 분당아파트 48평 5억 초반 에 사고 싶었는대 내집이 안팔려서 못 샀어요.”
“지금 폭등한다는 사람들은 + 그리고 무주택자라고 놀리는 사람들은 지난 7년간의 상승장에서 이득을 못취하고 뒤늦게 최근에서야 영끌로 집을 산 부린이일 확률이 높습니다. 투자를 잘하는 사람이라면 이미 7년전에 부동산에 뛰어들었으며, 미리 한번 현금화를 해서, 이익실현을 한 뒤 다시 재투자를 준비하는 상황이겠죠. 그게 아니라면 현 시점 기준으로 10년이상 가져갈수 있는 초 우량 부동산을 보유중이라 현재 당장 매물로 내놓을 필요가 없던지요. 현재는 냉정히 보면 부동산 투자로 예전만큼 재미는 못보는 시장이 맞거든요. 폭등한다는데 뭔 규제가 무섭고 세금이 두려울까요? 시중에 넘치는 유동성이 아니라 “줄어든 거래량”이 현재는 재미를 못보는 시장이란걸 증명하고 있습니다. 당장 올해 겨울부터 폭등한다면 추격매수가 붙어야지요. 부동산 까페에 폭등글만 쓸게 아니라요. 만에하나 폭등장이 시작할 예정이어서 지금 만약 재투자를 한다고 하더라도, 이미 작년말~올해 중반까지 그동안 돈버신분들은 얼추 정리해서 다음에 올 새로운 장을 준비하고 있습니다. 다른 의견들은 참고하되, 본인만의 인싸이트를 믿으세요.”
“4.1억에 8천 대출끼고 08년 1월에 샀는데, 09년도에 2.85억 (30% 떡락) 찍더라고요. 대출 열심히 갚는데, 전 집주인준다는 생각에 내가 뭐하는건가 하는 생각이 일이 손에 잘 안잡혔네요. 13년도 4월경 까지 3.3억정도 수준유지 하다가 15년쯤에 원금 복귀했었네요. 지금은 9~10정도 하네요.”
“2006년 고점에 사서. 주식처럼 원금만 회수하고 팔자고 버티다 ..손해보고 내놨는데도 안팔려서 좋은기회 다 놓치고.. 2년만에 겨우 팔았는데 한달도 안되서 1억 오르더군요. 주식처럼 내가 팔면 오르는 신기한체험 ㅠ”
“2007년 강북구서 24평 분양받았죠 강북구는 떨어지지는 않고 보합 내지 약간 상승 후 ㅎ 7년 버티니 그때부터 쭉쭉 오르더이다 지금은 보유세가 변수이나 서울은 내릴 걱정은 안하셔도”
“집이 안 팔려요 초역세권인데도ᆢ 매수자가 간혹 있긴한데 가격은 계속 내려서 부르고 처음엔 그 가격 인정 못 하다 1년 지나니 가격을 내려서 팔게 되더라고요 지금이야 몇배가 되었지만 대출이 있다면 심적으로 버티기 힘들수 있죠 하락기엔 입지가 좋다면 버티면 되지만 대출이 있다면 그마저도 많이 힘듭니다”
“2011년 하락장때 영혼까지 끌어모아서 강남에 9억짜리 갭투자로 등기침, 1년만에 1억빠짐.. 집에서 엄청 눈치보임.. 지금은 어깨피고 살고있음. 그때 06년 꼭지에 수지에 분양받고 그런 회사 선배들 맨날 소주먹고 울고 그랬음..”
“나, 나요, 둔춘주공3단지 2005년도에 사서,,,힘들었어요. 대출이자율도 엄청나서 월급의 3분의2는 은행에 갖다바친기억이 납니다. 그리고, 손해보고 2008년인가, 2009년도에 팔았어요. 그것도 겨우겨우……. 그때 대출의 무서움을 알았어요. 당시 집값의 80% 대출이었던거 같은데… 제가 좀 무식했죠..ㅎㅎㅎ 지금은 그 경험을 다시 2013년도부터 다시 시작, 나이를 조금씩 들면서, 사회적으로도 경제적으로도 여유가 생기니, 조급한 마음도 사라지더라구요. 지금은 어느때도 보지못한 폭등장을 경험하고 있네요,”
“2006년 20억 가던 목동아파트 45평(실거래건수가 많지 않았어요) 8억 후반까지 떨어졌었습니다 그래도 거래가 거의 없었어요”
“하락장은 갈아타기에 절호의 기회입니다. 그때 하락장 아니었으면 강남 등기 아직도 못쳤을겁니다….. ㅎㅎㅎ.. 어차피 주택이나 주식은 팔아 돈으로 바꾸지 않는 이상 하락이건 상승이건 바뀌는거 전혀 없습니다. 오히려 좋은 매물을 싸게 살 수 있는 절호의 기회입니다.”
“대치아이파크 24평 최저가 갱신하며1년 반동안 안 팔림 집보러 오는 이도 없슴”
“그때 송도에 분양권 투자하신 분들 많이 떨어지셨지요. 분양받은 아파트 옥상에서…한창 분양 잘될때 1800이었던가 해요. 그게 반토막이 나니까 계약금 포기할테니 계약해지 해달라고 소송하다 지구… 분양회사에서 재산압류들어오니까 자살하고 이혼하고 난리가 났었지요.”
“지하철 5분 내 역세권에 교통요지 인데 내놓은지 1년만에 처음 집 보러왔어요.”
“버티려면 대출이 적거나 없어야 됩니다 근래에는 담보대출에 신용대출까지 끌어다 집 사야 칭찬하는 분위기인데 10억 집이 6~7억이 되면 원금이 안 남아요 대출이 없는 분들은 내 집이려니 하고 버티는데 나머지는 못 버팁니다”
뛰어난 투자자는 사이클에 주의를 기울인다. 하락장의 경험이 없고 상승 사이클만을 경험한 어리거나 미숙한 투자자는 긍정적인 요소들만을 바라보는 편향을 갖게 되기 쉽다. 지금은 부동산 사이클 어느 지점에 와있을까? 정답을 알 수는 없지만 이것만은 명확하다. 영원한 상승은 없다는 것이다. 모든 자산 시장은 사이클을 갖는다. 상승이 있으면 반드시 하락이 있고, 하락이 있으면, 반드시 상승은 있다.
1탄에 다 못담은 하락기 경험담을 2탄에 더 담아 보았다. 더 궁금하신 분들은 아래 2탄도 읽어보시길 바란다.
